WeWork中国败退

WeWork 中国的当家人易主了！

9 月 24 日，办公空间及空间即服务平台 WeWork 在其官方网站及微博上发布了一则消息，宣布 WeWork 中国获挚信资本 2 亿美元追加投资。这个资本操作似乎在提振办公空间市场，但事情没这么简单。

来源：微博截图

与此同时，更重要的调整也在进行。挚信资本运营合伙人姜跃平将出任公司代理 CEO。此外，WeWork 母公司 We Co 实际上已经失去了其中国业务的控制权，仅保留了少数股权和董事会席位；而挚信资本则通过投资获得了多数股份，成为 WeWork 中国的控股股东。

据悉，此次交易部分类似于传统的特许经营模式，WeWork 将继续收取年度服务费，并许可 WeWork 品牌和服务的使用。也就是说，WeWork 中国将只是挂名品牌，与美国母公司关联已大幅减弱。

此次交易的双方未给出具体的估值，不过，可以断定的是，这相比两年前 WeWork 中国 B 轮融资估值时的 50 亿美元已经大幅缩水。

与之可参考的是，根据软银集团 5 月份的公告，WeWork 总部估值已经从 2019 年初的 470 亿美元下调至今年的 29 亿美元，缩水了九成以上。

出售中国业务早有痕迹其实，有关 WeWork 中国被 “抛售”的传闻，已经由来已久。

今年 1 月，路透社曾报道，WeWork 正考虑出售中国的业务。当时的报道称，WeWork 中国正与淡马锡和挚信资本进行谈判，谈判内容涉及 WeWork 中国的多数股权。路透社援引三位知情人士的话语称，淡马锡与挚信对 WeWork 中国的估值约为 10 亿美元。同时，这份收购议案已于 2019 年年底提交给了 WeWork 最大的股东——日本软银集团。

实际上，淡马锡和挚信资本原本就是 WeWork 中国的股东。数据显示，2018 年 7 月 27 日，WeWork 中国获得 5 亿美元 B 轮融资，投资者包括淡马锡控股、挚信资本、软银以及弘毅投资等，估值达 50 亿美元。

WeWork 中国估值断崖式下跌，仅仅是 WeWork 衰落的一个缩影，也与当年 WeWork 布局全球化、以高姿态入华的情形相去甚远。

2016 年，WeWork 在上海开设了第一家办事处。一年后，WeWork 与中国投资公司弘毅投资、日本软银集团和其他投资者组建了一家合资企业，以在中国扩张业务。

2018 年，WeWork 宣布 25 亿人民币收购中国联合办公企业裸心社。诺伊曼曾表示，他希望到 2021 年中国市场能够增长到 100 万客户。

在 WeWork 去年递交的招股书中，“中国”一词被提及 173 次。其官方数据显示，自 2016 年 WeWork 进入中国以来，已经在上海、香港、北京等 12 座城市建立了超过 100 个社区。

挚信资本管理合伙人葛丰表示：“过去几年，我们见证了 WeWork 团队在中国的运营及发展，也看到了‘空间即服务’模式的市场潜力。”

然而，这些昔日 “辉煌”的背后，却是被无数问题吹起的泡沫。在经历了那个备受关注但又沦为笑柄的 IPO 之后，泡沫终于破灭了。

招股书显示，WeWork 美国母公司 2018 全年净亏损为 19 亿美元，总负债约为 220 亿，还有 13.42 亿的长期债务。

WeWork 中国的情形也同样不容乐观。据英国《金融时报》报道，WeWork 在深圳的 8000 张办公桌中有 65.3% 处于闲置状态，西安的办公室闲置率则达到 78.5%。入住率上 WeWork 也远未达标，其在深圳地区的楼盘入住率在 30%-50% 间浮动，要想达到收支平衡，WeWork 至少需要保持 65% 的平均入住率。

而据统计，2019 年 1-6 月，WeWork 中国的营收仅为 730 万美元，仅占全球营收的 4%。

实际上，自去年 IPO 失败、前首席执行官亚当 · 纽曼（Adam Neumann）被罢免以来，桑迪普 · 马特拉尼（Sandeep Mathrani）一直在领导公司努力减少大量租赁负债，试图实现降本增效。

2 月 12 日，WeWork 公布未来五年业务整顿计划目标，期望今年收益突破 10 亿美元；2022 年度首次实现自由现金流为正值。4 月 16 日，WeWork 在内部员工会议上透露或在 5 月底前进一步裁员。WeWork 执行董事长 Marcelo Claure 透露，自去年 10 月撤回 IPO 申请后，公司已经裁员逾 8000 人，员工人数自 1.4 万的高位降至 5600 人左右。

据悉，2020 年第一季 WeWork 巨额亏损，部分租赁客户拒绝支付租金或终止合约，运营费用支出高达 4.82 亿美元，持有现金低于 40 亿美元。

对于美国母公司而言，此时此刻 “卖掉”WeWork 中国，符合公司收缩业务规模的目标，而 2 亿美元也可能成为 “救命钱”。

投资方或被迫亲自下场对于挚信资本为何追加投资 WeWork 中国，挚信资本管理合伙人葛丰表示，坚信市场对 WeWork 所提供的办公解决方案的需求将继续增长，挚信资本也将长期持续投资 WeWork 中国。

但 WeWork 惨痛的 IPO 失败，不得不让人怀疑作为投资方的挚信资本，是否真的愿意为 WeWork 中国埋单，是否真的继续看好联合办公市场。

优客工场的上市进程一波三折，直到现在仍未有定论，而最新估值（7.69 亿美元），也与 2018 年（高达 30 亿美元）相比，相去甚远。

而国内写字楼市场供求关系则在过去一年受到一定程度的影响，核心城市写字楼吸纳能力较以往出现下滑，空置率则逐渐攀升，租金出现下滑。

国际房地产服务上市公司高力国际中国区董事总经理邓懿君在 24 日举办的三季度新闻发布会上表示，尽管三季度北京甲级写字楼需求反弹，单季度净吸纳量年内首次转正，但由于供应量巨大，空置率仍在继续攀升。四季度若新项目如期入市，整体市场单季度新增供应将接近 50 万平方米，空置率将大概率突破 20%。

在这样的行业背景下，利用股权向新股东融资是极为困难的事情，而利用现有股东，也就是挚信资本，进行融资成为了一个新的选择。

值得注意的是，WeWork 中国并不是挚信资本投资的第一家联合办公企业。2011 年，挚信资本携手红杉资本共同投资了创富港，数据显示，后者于 2016 年 4 月在新三板成功挂牌，挚信资本目前持有后者 5.56% 的股份。

不过与 WeWork 中国持续亏损不同，创富港早已实现盈利。数据显示，2019 年，创富港实现营业收入 5.38 亿元，净利润 1190.7 万元；今年上半年，创富港营业收入和净利润分别为 2.81 亿元和 1812 万元。

虽然创富港实施着与 WeWork 类似的 “二房东”战略，但其 “稳中求快、以稳为先”的谨慎经营理念，或许会让挚信资本在未来仿效其经营理念，去 “改造”WeWork 中国，避免投资的彻底失败。

投资方改造 WeWork 中国的第一步，就是任命挚信资本运营合伙人姜跃平为代理 CEO。据了解，姜跃平先前曾任全球领先的生活服务电子商务平台美团点评高级副总裁，先后领导过新零售、用户平台等业务。

来源：官网截图

关于此次投资，姜跃平表示，这是 WeWork 中国发展的新篇章，标志着公司全面实现决策和管理本土化、产品和业务本土化、运营和效率本土化，从一家跨国企业的中国子公司正式成为兼具全球品牌优势及战略资源的中国企业。

显然，挚信资本将把 WeWork 中国变成一家完全的中资控股公司。

类似的情形，另外几家中国联合办公企业也经历过。

2019 年 5 月，氪空间宣布完成 10 亿元融资，由老股东 IDG 资本、歌斐资产、逸星资本联合领投。与此同时，公司管理层发生了剧烈震动。原歌斐资产合伙人王雪泉接替原总裁钟澍出任氪空间 CEO，英诺天使基金合伙人姜汐出任执行总裁，IDG 资本也派人进驻。

今年上半年，纳什空间再获老股东远洋资本增持。不过，虽然远洋资本在增持后也新派了一位董事，但目前的管理层依然是创始人张剑和陈亮。

对于 WeWork 中国来说，整体经济大环境是摆在面前的一个艰难事实，仅仅依靠以往的融资手段是无法扭转亏损的。也许对于姜跃平来说，“甩卖”亏损资产、尽快实现企业盈利是当务之急。而本土化的战略转向，或许也可以让 WeWork 中国迈入精细化运营时代，实现智能化升级和服务拓展。

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