贝壳再次回应浑水做空报告：存在大量事实错误，缺乏行业基本认知

12 月 17 日消息，针对浑水机构做空一事，贝壳找房作出回应。

贝壳找房称，关于新房交易 GTV 和收入，浑水抓取交易量数据的方法是错误的。关于存量房交易 GTV 和收入，浑水抓取的交易量数据严重失实且存在遗漏。关于门店数和经纪人数，报告中提到的贝壳门店数和经纪人数的衡量方法存在比较明显的瑕疵，这是由于它的信息源是不完整的。

此前，浑水发布了对贝壳找房的做空报告，称其在平台上展示了原本并不存在的门店，并夸大了佣金比例。

浑水表示，今年二、三 2 个季度，贝壳财报中显示房产交易总额为 19390 亿元，而浑水预估为 11770 亿元，贝壳虚增交易额的比例达到 65%。其中，新房业务的交易额虚增了 126%，存量房交易额被夸大 33%。

浑水在调研报告中写道：“我们认为这是一个巨大的骗局，就像瑞幸咖啡 (LKNCY) 一样。我们估计其第二季度和第三季度的收入数据被夸大了 77%-96%。”

昨日夜间，贝壳股价震荡剧烈，盘前最低跌超 10%，盘中最高涨超 13%。截至昨日收盘，贝壳股价跌 1.98%，报 18.31 美元。

以下为贝壳找房的回应：

周四，浑水公司发布了一份针对贝壳的做空报告。根据对报告的初步审阅和评估，公司认为该报告毫无事实依据，存在大量事实错误、未经证实的陈述以及误导性猜测和解读。报告也显示出浑水对中国的房产交易行业缺乏基本的认知。

关于新房交易 GTV 和收入，浑水抓取交易量数据的方法是错误的，其对于贝壳的新房交易 GTV 和收入的计算存在严重遗漏。我们提供新房交易的通路有四条：一、链家门店；二、平台连接门店；三、新房销售团队；四、其他销售渠道。而在其报告中只计算了第一、二种方式，却遗漏了第三、四种方式。不仅如此，在估算第一、二种通路的 GTV 和收入上也有明显的问题。公司重申此前披露内容的准确性。2021 年第二季度和第三季度，公司的新房交易 GTV 分别为 4983 亿元和 4101 亿元。第二季度和第三季度新房费率分别为 2.79% 和 2.77%。二季度和第三季度的新房交易服务收入分别为 139 亿元和 113 亿元。同时，第二季度和第三季度新房收入回款分别为 138 亿元和 148 亿元。

关于存量房交易 GTV 和收入，浑水抓取的交易量数据严重失实且存在遗漏。它的数据并非来自于公司的真正数据，所以其计算的存量房交易 GTV 和收入都是错误的。同时，浑水并未使用贝壳真正的存量房套均价，而是选取了来自 CRE 的外部套均价格进行模糊替代。同时，它利用 5 月 25 日到 8 月 8 日这 76 天收集的数据来模拟公司整个 2021 年第二季度的 GTV 的做法，存在很强的主观臆断性及误导性。比如，为反映市场的波动情况，浑水在模拟二季度二手房交易 GTV 时将数值上调了 9.66%。实际上，由于市场下行影响，公司存量房交易 GTV 在第三季度较第二季度下降 42.0%。如公司此前披露，2021 年第二季度和第三季度公司存量房交易 GTV 分别为 6,520 亿元和 3,782 亿元。第二季度和第三季度存量房交易服务收入分别为 96 亿元和 61 亿元。

关于门店数和经纪人数，报告中提到的贝壳门店数和经纪人数的衡量方法存在比较明显的瑕疵。这是由于它的信息源是不完整的。贝壳 App 首页“找经纪人”功能无法找到新房专岗经纪人，这一类经纪人可以在“新房”频道的子页面里找到，显然浑水并未意识到这一点。同时，在此频道中的新房经纪人有权利选择不对外展示自己。因而，在计算门店总数时，浑水通过“找经纪人”功能里抓取门店数据的方法存在明显缺陷。

报告关于公司的其他指控，包括收购、研发费用，也是没有根据的，因为它们基于不完整的数据、错误的估算方法、没有依据的推测以及对行业实践的错误理解。

贝壳董事会已授权独立审计委员会对浑水报告中的主要指控进行内部审查，并由审计委员会聘请的独立第三方顾问提供协助和建议。本公司将在适当时候提供内部审查的最新信息。

贝壳重申，公司一直并将继续致力于保持高标准的数据完整性、公司治理和内部控制，以及遵循美国证券交易委员会和纽约证券交易所适用的规则和规定进行透明和及时的披露。

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