揭秘亚马逊 CEO 贝索斯的地产帝国：从全美标王到骑虎难下

北京时间 6 月 14 日消息，随着亚马逊公司在疫情期间的线上销售额飙升，这家电商巨头开始悄悄在全美买地。过去几年，亚马逊投入数十亿美元，建立起了一个地产帝国。

▲ 亚马逊正在建设的分拣中心

低调的标王

在得克萨斯州朗德罗克市郊外，有一块 193 英亩的土地。美国一些最大开发商对它觊觎已久。这片未经开发的土地位于新兴城市奥斯汀以北几英里处，考虑到该州宽松的土地使用法，它几乎可以被用于任何用途。

因此，当著名的罗宾逊家族去年将这处地产推向市场时，包括住宅建筑商、私募股权巨头黑石集团以及在全美出租仓库的工业地产巨头 Prologis 等一系列房地产公司都表现出了浓厚的兴趣。但是，当去年 10 月中标者公布时，它并不是一家房地产公司，而是世界上最大的电商公司 —— 亚马逊。

大约从三年前开始，这家总部位于西雅图的电商巨头开始悄悄地在南加州、得州、伊利诺伊州、佛罗里达州和湾区等美国关键市场寻找地产。公司文件显示，在 2020 年至 2022 年期间，亚马逊在北美拥有的已建成工业所用空间增加了两倍。

▲ 亚马逊购买的 193 英亩土地

房地产研究公司 CoStar Group 表示，亚马逊有时会购买现有的建筑，比如废弃的呼叫中心，但它也会购买裸地，其中该公司在上述同一时期就购买了大约 4000 英亩的土地。知情人士称，亚马逊计划将这些土地的大部分用于建设新一代高耸的履约中心，可以在人口密集地区靠近客户的地方存放各种各样的产品。

对于亚马逊来说，购买土地是一个重大转变。过去，亚马逊依靠少数开发商来寻找地产，建造相当简单的仓库，然后再把它们租给公司。现在，亚马逊越来越多地参与到开发过程中，经常与长期合作伙伴争夺最佳地块。

这一策略存在风险，会让亚马逊置身于变幻莫测的工业房地产市场。而且，亚马逊还在疫情期间建造了过多的仓库。随着网购热潮放缓，仓库空间现在变得过大。因此，亚马逊正在寻求转租它不需要的空间，并放缓了仓库的扩张。亚马逊发言人凯利・南泰尔 (Kelly Nantel) 在一份声明中称：“像所有公司一样，我们正在适应房地产供应变化和顾客需求所在的位置，我们也在不断根据我们的财务状况评估我们的做法。”

快速配送争夺用户

但是，亚马逊表示，其长期房地产战略没有改变。该公司高管们仍致力于在合适的地点获得土地，以实现创始人杰夫・贝索斯 (Jeff Bezos) 的愿景，即让网上购物像去实体店购物一样让人立刻感到满足。如果亚马逊现在不继续拉近与顾客的距离，它可能会永远把这种近距离优势让给沃尔玛等零售竞争对手，后者的门店距离顾客只有很短的车程。

“亚马逊对消费者的所有这些投资也存在好的一面，”投行 Cowen and Company 分析师约翰・布莱克利奇 (John Blackledge) 表示，“当人们看到他们可以在 5 小时内而不是 2 天内买到商品时，他们会在亚马逊上购买更多商品。”

▲ 邻近顾客的仓库能提升配送速度

CoStar 的数据显示，亚马逊在过去两年斥资至少 22 亿美元购买那些计划重新开发的土地或房产。CoStar 表示，这一估计是保守的，因为包括得州在内的一些州不披露买价。

2020 年 3 月，亚马逊斥资 3000 万美元，在圣迭戈和美国与墨西哥边境之间的繁华工业区购买了 63 英亩土地。然后，它建造了一个 130 英尺 (约合 40 米) 高的最先进设施，可以处理大量产品，实现当日送达。当时，该公司大约每 24 小时开设一个新的物流设施，因此很少有人意识到这笔买卖代表着偏离了标准做法。

贝索斯的转变

亚马逊历来不愿将资金投入房地产。知情人士称，贝索斯希望尽可能长时间地像创业公司一样运营这家公司，对资金一直有其他规划。他喜欢投资具有潜在变革意义的长期项目，例如云计算、Alexa 语音助手、建立电影工作室。

知情人士称，贝索斯不愿购买房产的态度让亚马逊的一些房地产高管感到困惑，尤其是在公司成熟、需要转变的时候。沃尔玛等零售竞争对手在美国拥有他们的大部分门店，这让他们拥有更多控制权以及可增值的资产。一个房地产投资组合可以被出售和租回，以帮助一个公司在不放弃土地使用的情况下度过困难时期。还有人担心，亚马逊在与开发商打交道有时会占不到便宜。一旦亚马逊签订长期租约，房产的价值通常会飙升。尽管支付了 20 年的租金，但亚马逊经常得不到任何好处。

亚马逊一直在努力实现当日送达，让顾客在下单当天收到包裹，这成为了重新思考贝索斯战略的理想时机。该公司需要靠近客户的工业空间，那里的土地稀缺，竞争激烈。对于亚马逊来说，在农村郊区的空地上架设箱子的做法已经行不通了。亚马逊不得不把更多的产品塞进更小的城市地块，这就要求它建造更专业、更昂贵的高层建筑。大城市周边的工业地产越来越稀缺，从联合包裹服务公司和联邦快递这样的配送公司，到食品杂货商、连锁餐厅和汽车经销商，他们都在争相购买。尽管疫情相关需求推动了建设热潮，但工业空间的空置率仍处于历史最低水平的 3.4%。

买地的风险

购买土地是有风险的，开发它更是如此，因为亚马逊本身必须与当地的官僚机构和政客谈判。但据熟悉该战略的人士透露，高管们觉得他们别无选择，因为新一代的履约中心比目前散布在全国各地的 40 英尺 (约合 12 米) 高的箱子要复杂好几个数量级。

新的履约中心可能有 100 英尺 (约合 30 米) 高或更高，配备了最先进的自动化设备，需要大量电力。仓库开发商通常会避免那些过于昂贵和专业化的项目，尤其是当拥有 100 年历史的砖砌仓库在合适的位置仍能获得溢价的时候。为一个简单的仓库找到一个新租户是很容易的，但是要想把一个根据亚马逊严格规格为其量身打造的设施再租出去，那就难多了。

▲ 亚马逊开发的多层履约中心

这些新设施的建造成本高达普通仓库的两倍，后者目前的建造成本约为每平方英尺 200 美元。因此，除了专注于盈利的开发商外，亚马逊正在寻求新一类投资者为其扩张提供资金。USAA 房地产公司、软银集团旗下 Fortress Investment Group LLC 和 GLP Capital Partners LP 等投资公司都有兴趣为亚马逊的扩张融资，它们的交易更类似于公司债券，而不是租赁协议。

与担心楼盘能否吸引下一个租户的开发商不同，这些投资者更关注借款人的信誉度。商业房地产顾问、Validus Capital 董事埃里克・弗兰克尔 (Eric Frankel) 表示，他们通常也愿意接受亚马逊在大约 20 年的时间里支付较低的回报，因为房地产可以帮助其他投资的利润避税。“这些新仓库非常专业，更像是制造设施，”他表示，“所以亚马逊需要寻找不同的融资合作伙伴。”

开发商成对手

亚马逊并非每次都能赢得竞标。知情人士称，该公司没有买到好事达公司位于芝加哥郊区的总部，以及迈阿密附近一块 100 英亩的土地，这些土地被工业房地产公司买下。但是，亚马逊的优势经常足以颠覆它与一些公司之间的长期关系，这些公司突然发现自己在与一个财力雄厚的对手争夺最好的地块。据知情人士透露，亚马逊仍将向开发商支付监督仓库建设的费用，但费用仅为 500 万美元左右，这与开发商将空置土地改造成全新设施、然后出租给亚马逊获得的至多 5000 万美元利润相比，微不足道。

对于开发商来说，亚马逊的新策略使得他们与该公司打交道变得更加复杂。知情人士称，许多开发商不愿把他们希望收购，然后再租给亚马逊的土地展示给这家电商巨头，担心亚马逊会决定尝试买下这块土地。一位熟悉亚马逊战略的人士说，在亚马逊考虑其他战略 (包括自己购买和开发地块) 的同时，该公司突然叫停了一些交易。据开发商和经纪人透露，在过去一年里，亚马逊放弃了数十个拟议中的配送中心。

“人们都很生气，”一名与亚马逊有业务往来的房地产开发商说，他最近的一笔交易告吹了，“他们这是把帮助他们走到今天这一步的伙伴一脚踢开了。”亚马逊否认与开发商的关系恶化，并表示公司需要他们作为合作伙伴，就像开发商需要亚马逊一样。

骑虎难下

现在的问题是，亚马逊将如何让繁荣时期的战略适应当前的经济状况。在线销售增长正在放缓，利率正在上升，一些分析师预计未来几个月将出现衰退。知情人士称，该公司已经将计划在未来几年新建的多层仓库数量从多达 40 个减少到约 10 个。“我们的计划正在继续演变，我们无法确认未来的建造或开工。”亚马逊发言人南泰尔表示。

知情人士称，亚马逊高管们还在讨论是出售部分他们目前不需要的房地产，还是等到需求再次回升的时候再出售。那些赞成保留所有地产的人认为，出售的成本会更高，而且未来可能难以获得同样的空间。这场争论将如何解决，在一定程度上取决于亚马逊 CEO 安迪・贾西 (Andy Jassy) 选择谁来接替零售和物流主管戴夫・克拉克 (Dave Clark)。克拉克最近宣布离职，将执掌物流创业公司 Flexport。克拉克的继任者将不得不权衡，在消费者开始削减支出的时候投资于更快的交货速度所面临的风险。

亚马逊去年秋天在朗德罗克买下的那处 193 英亩的地块，就同时代表了它所面临的潜在希望和危险。一方面，在奥斯汀附近建造新一代仓库将使该公司能够满足一个在未来几年快速增长的地区的需求；另一方面，如果经济衰退成为现实，在线销售增长继续放缓，亚马逊可能会发现自己被一块昂贵的土地困住了。

亚马逊似乎已经在对冲风险。亚马逊正在加快建设新设施的步伐，举办社区会议以争取当地居民的支持，并计划在今年夏天启动许可证申请程序。然后，在 5 月 19 日，亚马逊的一名经济发展经理告诉市政府官员，该公司将无限期搁置该项目。

“正如我们在最近的财报中提到的，顾客需求模式已经稳定，这为更好地匹配我们的产能和需求提供了机会，”亚马逊经济发展经理杰西卡・布鲁 (Jessica Breaux) 在一封电子邮件中写道，“当这个设施的时间表更明确时，我们将重新与城市和邻近社区接触。”

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