青客之后蛋壳也迎来IPO，长租公寓会迎来春天吗？

继去年11月青客公寓登陆纳斯达克后，蛋壳公寓也于17日正式挂牌纽交所，成为第二家上市的中国长租公寓企业。

不过与上市潮相伴随的是，长租公寓行业仍旧面临着一些亟需解决的问题：合规、盈利、服务等。青客公寓上市后，股价已从此前的发行价17美元跌至目前的12美元左右，市值缩水近30%。

“一家公司并不代表着全行业的水平，蛋壳应该上市，用数据改变大家的一些看法。”蛋壳公寓投资方、愉悦资本创始及执行合伙人刘二海向新浪科技表示。

不过蛋壳上市首日股价也出现一定波动，蛋壳能否走出行业阴霾，仍需拭目以待。

运营房间5年增长178倍定下100万间目标

蛋壳公寓成立于2015年初，当时长租公寓正值风口，之后便开启了快速扩张之路。蛋壳公寓执行董事长沈博阳曾在接受新浪科技采访时表示，作为一家创业公司，当做的事变成风口时，必须要拼命高速发展。“甚至短期之内牺牲投资人的利益，我们可能多亏一点钱，但我依然要发展速度。”

2015年年底，成立一年的蛋壳公寓的房源数量为2000多间，2016年年底达到了12000间，2017年年底做到了7万间，2018年初达到了8万间。而招股书显示，截至2019年9月30日，蛋壳公寓已进入北京、深圳、上海等13地市场，共运营406746间房间。蛋壳方面称，与成立的第一年相比，运营的房间数量增长了178倍。

虽然每年都保持着高速增长，但沈博阳在2018年初给蛋壳定下了三年内房间数量达到100万间的规模。作为对比的是，另一家长租公寓企业自如已在2019年底宣布房间数超过100万间。

“我认为规模还是重要的，因为规模上不去，什么都分摊不下去，广告肯定分摊不下去，服务也分摊不下去，也没法建立服务体系。”刘二海向新浪科技说道。不过他坦言，作为投资人，并没有要求蛋壳在房间数量上一定超越自如，但“至少规模要相当”。

为了扩大规模，蛋壳也采取了扩张业务线和并购的方式。

2018年11月，蛋壳公寓新推出了筑梦公寓，主要提供面向蓝领群体的员工宿舍；2019年1月，蛋壳公寓以2亿美元（包含现金和债务）全资战略收购长租公寓运营商爱上租。交易完成后，蛋壳公寓管理房间数量达到接近40万间。

而刘二海认为，蛋壳公寓快速扩张背后，与自研的智能数据系统的支撑也分不开。“有了这个智能数据系统之后，就可以了解整个城市房价的分配，以及可能出租出去的价格。有了这些数据，在拿房的时候你就敢于去拿，也知道差价会是怎样的情况。”

如何破解服务、租金贷等行业难题？

快速扩张的同时，长租公寓行业也面临着服务、合规等一系列问题，这也是青客公寓、蛋壳公寓、自如等玩家需要共同面对的问题。

此前，自如就被曝出多起甲醛门事件，相关服务投诉也是层出不穷。刘二海表示，蛋壳的经验就是建立内部监控体系。首先是在采购和施工的环节，不能使用甲醛超标的材料；其次是施工之后进行甲醛处理；最后是装修完成之后，达到规定的空置时间。“事前、事中和事后的环节都要注意，因为这是长期生意，不是简单的买卖就结束了，租客要在房间住很长时间。租客也在觉醒，甚至自带仪器检测，我觉得也欺骗不了谁。”

在17日的上市现场，蛋壳公寓联合创始人兼CEO高靖也在致辞中表示，上市之后的蛋壳能做的还有很多，将始终不忘初心，继续深耕住房租赁市场，通过精细化运营，将服务做到极致。

在服务质量问题之外，长租公寓行业也面临着政策方面的压力。

2019年12月，住房和城乡建设部等6部门联合印发了《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，明确提出各地方指导住房租赁企业在银行设立租赁资金监管账户，将租金、押金等纳入监管账户；住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位。

租金和押金的透明化，以及30%的租金贷红线，无疑将进一步加大长租公寓企业的资金压力。根据蛋壳公寓招股书披露的数据，2017年、2018年和2019年前9个月，蛋壳公寓上使用租金贷的租客占比分别为91.3%、75.8%和67.9%，仍旧远高于30%的红线。

刘二海则认为，该政策的出台有利于长租公寓行业回归正常的理性发展轨道。“过快的扩张实际上是有害的”，刘二海说，一些初创长租公寓企业扩张早期缺乏经验，管理水平也跟不上，过快发展很容易导致崩盘。“这个政策实际上更加促进了头部品牌长租公寓的发展。”

能否走出亏损阴霾？

由于存在着高昂的收房成本、装修成本，投入大、持续亏损，一直是笼罩在长租公寓行业玩家们头顶的阴影。

此前上市的青客公寓财务数据显示，2017年和2018年，青客公寓的营业收入为5.23亿元和8.90亿元。净亏损分别为2.45亿元和5亿元；截至2019年6月30日止9个月，青客公寓的营收为8.98亿元，净亏损则为3.73亿元。

蛋壳公寓虽然在房间规模、出租率、续租率等指标上要好于青客公寓，但也持续处于亏损的处境。其招股书显示，蛋壳公寓2017年、2018年和2019年前9个月，营收分别为6.57亿元，26.75亿元和50亿元；净利润方面，2017年、2018年和2019年前9个月净亏损分别为2.72亿、13.70亿元和25.16亿元。

刘二海坦言，由于行情在发生变化，二级市场包括成长期投资都对亏损更加敏感，过去求发展而现在是求盈利。“蛋壳公寓确实需要在当期盈利与长期发展之间作出平衡”，刘二海说，“对于蛋壳来说，我从不怀疑它的盈利性，但外界可能会对现金流是否健康提出质疑。至少我没有看到蛋壳在现金流上出现问题。”

在他看来，蛋壳公寓的盈利模式是清晰的，一是租金差，包括分散式公寓和蓝领公寓，未来蓝领公寓的空间会更大；二是增值服务，比如电子门锁，网络，电力，保洁等；三是达到一定规模，还有流量的生意可做。

“从长租公寓能否赚钱这件事来看，应该是没有怀疑的，肯定是个赚钱的生意。”刘二海向新浪科技说道。不过他也指出，上市之后的蛋壳需要在速度和盈利之间做好平衡，并把服务质量放在首位。

至于蛋壳上市后的股价涨跌，他坦言并不特别在意，“我们还是长线的投资人，没想着短期炒一把就赚点钱。蛋壳的股票我们短期也不会卖，涨跌点没什么太大的关系。最终还是要看企业未来的成长和数据。”

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